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        海通證券:房地產現狀如何?

        作者: 智通研選 2023-04-16 20:19:55
        開年以來,房地產經濟邊際改善,對宏觀經濟的修復起到支撐作用。

        概要

        開年以來,房地產經濟邊際改善,對宏觀經濟的修復起到支撐作用。房地產經濟的現狀如何?結構特征怎么樣?未來房地產修復的趨勢能否持續?本篇報告將對此進行分析。

        1.需求端:房地產持續修復

        2022年,商品房銷售面積、銷售額增速分別為-24.3%、-26.7%,其中12月單月同比增速低至-31.5%、-27.7%。今年房地產經濟持續修復,前兩個月商品房銷售面積、銷售額同比增速分別為-3.6%和-0.1%,降幅明顯縮窄。值得一提的是,住宅銷售額增長3.5%。在房地產銷售回暖的帶動下,相關投資也有所修復。今年前兩個月,全國房地產開發投資同比增速-5.7%,盡管相比于制造業投資增速9%、基建投資增速8.1%仍有差距,但是降幅較前期明顯收窄,對宏觀經濟的企穩有所支撐。

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        在需求的帶動下,商品房價格企穩。今年以來,70城新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比上漲的城市數目快速攀升,從去年10月的10個、5個升至今年3月的64個、57個。3月份,新建商品住宅價格環比上漲0.4%,同比下降1.4%,降幅進一步收窄。

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        量價修復,房企業績也有邊際改善。根據克而瑞數據,今年1季度,TOP100房企實現銷售操盤金額同比增長3.1%,相比去年全年-41.6%的增速明顯修復,其中3月單月業績同比增長29.2%,環比增長42.3%,增幅較上個月均有所提升。同時,今年一季度超半數百強房企銷售操盤金額同比增長,而2022年有近九成百強房企銷售操盤金額同比下滑。此外,從PMI數據看,3月房地產行業的商務活動指數小幅回落0.3個百分點至50.1%,連續兩個月處于擴張區間。

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        通常,房地產市場銷售改善也使得房企拿地更加積極。不過今年以來,土地成交的恢復相對緩慢。成交土地溢價率與去年大體相當,但是明顯弱于往年同期水平。究其原因,一方面,或受預供地新規的影響;另一方面,說明房企拿地積極性仍然偏弱。這也意味著,房地產經濟修復能否持續存在不確定性。

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        2.房地產為何修復?

        1季度房地產之所以明顯修復,主因或在于兩方面。

        一方面,消費場景修復,前期積壓需求的集中釋放。去年12月,在疫情政策優化之后,新冠核酸檢測陽性數、發熱門診診療人數均升至高位。今年隨著疫情防控較快平穩轉段,人口流動逐步恢復正常水平,使得前期剛性購房需求集中釋放。這一特征在去年6月更為明顯。即去年3-5月上海等地疫情感染人數階段性回落后,商品房成交套數的同比降幅大幅收窄,與供應套數的趨勢形成明顯差異,但是隨后二者走勢再度收斂。

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        積壓需求的釋放還可從房貸利率的調整得以反映。通常來說,房貸利率下調后,居民購房需求增加進而推動商品房銷售好轉。但是去年4季度,個人住房貸款利率降至4.26%的低位,但是房地產銷售增速仍然底部徘徊。

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        另一方面,因城施策的房地產托底政策的推動。去年以來,地區層面的房地產托底政策陸續推進??偨Y來看,一是限購政策優化,與鼓勵生育政策結合。比如天津60歲及以上成員的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭,可再多購買1套住房。杭州符合條件的三孩家庭,在本市限購范圍內限購的住房套數增加1套。二是限售政策調整。比如惠州縮短商品房限售年限,揚州針對改善型住房不再執行3年限售,常州取消新房2年限售期。三是公積金政策優化。如海南調整公積金貸款政策,通過降低首付款比例、放寬貸款期限等方式支持購買二手房。

        房貸利率也持續回落。根據貝殼研究院數據,今年3月百城首套、二套主流房貸平均利率分別為4.02%、4.91%,相比去年同期分別回落131BP和69BP。截至3月16日,監測樣本中,二線城市、三四線城市分別有45%、39%的城市首套房貸利率低于4.1%。首套房貸利率降幅較高,反映了政策端更加支持剛性和改善性住房需求。同時,貝殼監測的百城平均放款周期縮短至21天,為2019年1月以來最快放款速度。但是由于疫情的影響,去年的房地產政策效果未能充分發揮,直到今年一季度才開始釋放。從今年3月單月看,居民新增中長期人民幣貸款達到近年同期高位,反映了房貸需求較為活躍。

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        3.結構端:房地產修復有何特征?

        房地產整體修復,但是結構端的特征值得關注。

        首先,城市間的分化仍在延續。今年春節過后,一線城市的商品房成交面積仍然處于近年同期高位。相比之下,二、三線城市銷售較為疲弱。近期,三線城市的商品房銷售不及近年同期均值水平。

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        此外,城市間商品房供應的分化特征更為明顯。根據克而瑞數據,今年3月份一線城市的商品房供應面積同比仍在攀升,但是二線、三四五線城市的同比增速已經回落。

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        從房價情況看,今年3月,一二三線城市商品住宅銷售價格環比均有所上漲。同時,一線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.1%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和3.9%,降幅比上月均收窄0.5個百分點。從具體城市來看,前期降幅較明顯的哈爾濱、遵義等城市盡管同比仍在回落,但是環比均出現了明顯的增長。

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        其次,期房與現房的分化仍較為明顯。去年房企供給承壓,使得購房者對于期房爛尾較為擔憂。2022年6月,商品房現房銷售面積的同比增速一度升至24.8%,相比之下期房的銷售面積增速僅為-24.6%,并且在下半年降幅遠高于現房。今年前2個月現房銷售面積同比增長10.8%,而期房降幅雖然縮窄,但是仍處于負向區間。此外,銷售額也呈現出相似趨勢。

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        最后,房企業績修復的同時,集中度也在提升。今年1季度,進入前10強、20強的房企銷售操盤金額門檻分別為452.7億元、185.2億元,相比去年分別提高35.9%、2.2%。相比之下,進入前30強、50強的門檻相比去年分別降低13.1%、17.8%。這一現象與2019年恰恰相反。究其原因,房地產市場在供給端出清過程中,優質房企的經營狀況得到較快恢復。但是房企融資的改善較為緩慢,方式更加依賴境內債權融資。根據克而瑞數據,2023年3月80家典型房企的融資總量為608.93億元,環比增加43.4%,同比減少31.3%,融資規模相比過往幾年仍然偏低。在融資結構方面,今年3月房企境內債權融資525.91億元,環比增加36.1%,同比減少13.5%。相比之下,境外債權融資、資產證券化融資分別為12.78億元、35.01億元,同比分別減少88.1%、79.5%。

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        4.房地產修復:能否持續?

        二季度房地產修復速度或有所放緩。一方面,前期積壓需求的推動作用將會弱化。另一方面,出險房企的出清仍在繼續,居民對新房保交付依然存在擔憂。從土地供應來看,截止4月11日,已經有超2/3的重點城市公布了2023年度土地供地計劃。2023年房地產開發用地明顯減少,其中一二線、三四線城市的普通商品住宅用地的同比增速分別為-19%、-10%。但是,隨著經濟慢慢復蘇,居民資產負債表的邊際修復會對房地產銷售起到一定支撐。

        而房地產行業的供給端,仍然面臨較大壓力。一方面,化解優質頭部房企風險,改善優質房企資產負債表。要有效防范化解優質頭部房企風險,實施改善優質房企資產負債表計劃,聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企,開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動,綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流,引導優質房企資產負債表回歸安全區間。另一方面,要抓出險的房企,不僅幫助他們自救,也要嚴格依法依規處置。

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        本文編選自“ 梁中華宏觀研究”公眾號,作者:侯歡、梁中華;智通財經編輯:李佛。

        智通聲明:本內容為作者獨立觀點,不代表智通財經立場。未經允許不得轉載,文中內容僅供參考,不作為實際操作建議,交易風險自擔。更多最新最全港美股資訊,請點擊下載智通財經App
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